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企業資質

物業管理企業資質取消后的思索和迷茫

時間:2017-04-22 10:45來源:未知 作者:hbrzkj 點擊:
2017年1月21日,國務院發布2017年7號文件,《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》,文件附第12項提到取消物業服務企業二級及以下資質認定,同時提出取消資質后,住房城鄉建設部要研究制定物業服務標準規范,通過建立黑名單制度、信息

  2017年1月21日,國務院發布2017年7號文件,《國務院關于第三批取消中央指定地方實施行政許可事項的決定》,文件附第12項提到“取消物業服務企業二級及以下資質認定”,同時提出“取消資質后,住房城鄉建設部要研究制定物業服務標準規范,通過建立黑名單制度、信息公開,推動行業自律等方式,加強事中事后監管”。那么取消二級及以下資質,保留一級資質,公平嗎?是否保護了強者阻礙中小物業企業發展?!

  借這個風口,對物業管理資質制度進行反思,希望能夠更好地促進行業的發展。

  物業管理資質管理制度的出發點是好的,目的是為了規范市場,讓消費者在對物業管理不專業的前提下,能夠盡量選擇合格的物業服務。但是,這個良好的出發點卻是建立在眾多損害的基礎之上,且也沒有達到預期的效果。

  一、剝奪了業主的自由選擇權

  資質制度規定,三級企業不能服務20萬平方米以上的住宅項目。也就是說,一個21萬平方米的住宅小區業主,看到隔壁一個小區管理服務非常好,但那是一家三級企業,想請過來當管家是不行的。

  一個現代社會的市場經濟環境下,消費者卻不能自由選擇,這是一個很嚴肅的問題。

  二、扼殺了創新創業的精神

  且不說當前社會鼓勵創業、創新的大趨勢,就說物業管理本身的技術門檻吧,并不是十分高精尖,幾乎是一個人人都可以介入的行業。當然,這么說,并不是否認物業管理的專業性,而是想表達資質管理將一個人人都可以創業創新的行業,變成了只有高富帥才能進來玩的場地。

  一般來說,發展到一定程度的大型企業有固有的發展慣性,雖然也會受制于市場的需求而自我創新,但其創新力度與內在驅動力,遠不如初創企業。一個從大型物業企業出來創業的團隊,其管理、服務、技術、資源、經驗等各方面的能力,絕不會比他出身的大型物企差到哪兒去,這個新團隊能夠提供給業主的服務絕對會超出原來的企業,這是因為他們之所以從原來的企業跳出來,就是因為看到了原企業的弊端,所以能夠在新創企業中快速提升創新能力。

  但是,資質制度決定著,這個極其優秀的有可能大大促進物業行業快速提升服務水平的團隊,卻有可能在不公平的市場環境下被創新所沖擊的既得利益集團扼殺掉。

  制度規定,新創企業不能承接20萬平方米以上的住宅項目,必須在管理7.5個小區后(多層100萬+高層50萬;資質制度中的管理面積計算有多種方式,此處僅以住宅為主),才有資格管30萬平米以上的小區。然后再管上5個30萬平米的小區以后,才能升級到一級資質,才能管理所有類型的物業。且不說管理達到300萬平米的規模有多難,每個社區的面積哪能設計得剛好20萬、30萬平米?而這個20萬、30萬的標準又是以什么科學依據測算的?能管理好20萬平米的小區,就管理不好21萬平么?

  就在這樣的規定下,一個帶有優秀基因的企業必須在漫漫長途中一點一點打拼,在這個過程中,優秀基因企業極有可能還沒有長大就被消滅了,業主也根本無法享受創新所帶來的服務,只能在原來的模式下沒有任何預知的等待基因突變。

  三、制度誕生之初就意味著不公平

  眾所周知,物業管理在中國的誕生,是基于房地產的蓬勃發展,上個世紀成立的物業公司基本上全是房地產開發企業的下屬公司。

  現在再來看資質的升級條件,主要有三個:一是資金,二是人才,三是管理面積。首先,房地產公司的資金是充裕的。其次人才方面也是沒有問題的,既可以從房產公司原有人才隊伍中抽調,也可以用充裕的資金對外招聘。再就是管理面積,地產公司開發的小區,天然的給自己下屬的物業公司(至于有人會說也要公開招投標之類,咱們就不要討論了吧),所以面積更不是問題。此外,在資質辦法出來之前(2004年5月1日),大多數房地產下屬物業公司已經積累了足夠多的管理面積,直接升一級都沒有問題。至于資質管理辦法出臺之后,房地產下屬物業公司要在資質上升級,也會有很多地產公司的社會資源可以提供幫助,這個也不需要討論了吧。

  于是,問題來了,那些沒有房地產公司背景的物業公司怎么辦?這些公司一沒有資金優勢,二更沒有管理面積優勢;即使擁有再強大的人才優勢,也無法在市場競爭中占有優勢,哪怕這些公司的服務模式、企業機制再先進,再被社會認可,也只能管理20萬平方米以下的小區,必須一級一級升到上面的層次才能多一點點的自由度。這樣的市場公平嗎?制訂于房地產背景下的資質管理制度,還適應當前萬眾創業、萬眾創新的市場環境么?

  即便將前面的房地產背景消除,資質制度的存在也是變相保護已有高等資質的企業,而給新入企業設置了相對高的門檻,也就是將本來應該平等的市場,人為地制造出不平等來,而且是限制弱者的不平等。這嚴重背離了市場公平競爭的規則。

  四、沒有達到維護市場和諧的初衷

  有人說了,這是出于保護消費者的目的,才制訂了這樣的制度。那么,事實上保護了消費者么?答案是否定的。因為不斷暴光的各地小區維權事件,說明了這個制度的缺陷。如果所有的物業公司都是符合資質條件的,而符合資質條件的企業,其行為又都能達到制度設立者的初衷,那么,各類惡性物管案例不斷出現的事實,則反證說明資質并不能保證消費者選擇到合格的物業公司。如果那些出現問題的小區物業公司不符合資質規定,則說明資質制度形成虛設,那就沒有存在的必要,還有可能成為某些既得利益集團的利益輸送渠道。

  假設一下,是不是沒有資質管理,業主與物業管理的矛盾會比目前狀況更加惡化呢?竊以為可能性有,但很微小。首先,市場上已有十萬之眾的物業公司,這些公司服務著全部納入物業管理的小區,事先存在矛盾的小區仍然存在,事先不存在矛盾的小區也不會因為取消資質管理而突然爆發出矛盾。其次,新開發的小區多被開發商關聯企業納入管理范圍,在不改變當前前期物業管理局面的前提下,無法改變新開發小區后期物業管理矛盾存續的數量,這也與資質管理是否存在無關。

  再次,取消資質管理,讓小區業主的選擇范圍大大擴展,也就是說,原本必須由一級企業管理的小區,現在可以由二級、三級以及三級臨時的企業來管理了,那么,增加了選擇范圍就會讓一個原來和諧的小區突然不和諧了么?就要趕走原來的物業去選擇一個三級資質的企業么?我想,即使有些個別業主動了心思,廣大業主也是不答應的;這是其一。其二,如果原本就不和諧,取消資質只是讓消費者增加了選擇余地,并不能成為增加矛盾的由頭,對促進市場反倒更有好處,這會逼迫著那些所謂高資質卻不能提供高服務的物業公司改進服務,否則他的競爭對手會更多。

  五、資質管理其實是一種懶政思維

  這種制度想當然地認定為有一定條件的企業比沒有條件的企業要好。所以,就讓那些有條件的企業有更好的發展平臺,而給沒有條件的企業設置門檻或障礙。這樣一來,就可以通過一個資質管理辦法,讓社會上的優秀企業多起來,從而可以減少對不良企業施政的頻率和次數。

  真能達到預想的施政效果么?再來看資質的三個主要條件:

  一是資金和服務水平的好壞真有關系么?誰的注冊資金越高誰的服務水平就越好了么?

  二是管理面積越多管理水平就越好么?一般來講,管理面積越多說明越多消費者認可,理應服務水平越好,但這忽略了一個事實,那就是中國物業管理存在一個前期管理階段,而這個階段對物業管理的選擇,并不能體現出消費者的意志,體現的是房地產企業的意志。大家可以看看,有自己的物業公司的萬科、中海、保利、恒大、龍湖、綠城,等等等等一眾房企,小區的第一個物業管理者是不是都是他們自己?所以,管理面積多并不能夠代表這個企業的服務能被業主完全認可。只所以這些大牌房企下屬的物業服務還能被認可,是因為這些物業公司是被作為房地產開發的品牌售后服務對待的,所以,為了銷售而維持高水準服務,不惜由房地產大幅補貼給物業公司,這種“高水平服務”既不符合市場規則,嚴重擾亂了正常的物業管理市場秩序,更是用補貼的方式惡意壟斷市場。

  那些大牌房地產企業,還重視企業聲譽,下屬物業還不至于荒唐到可怕的地步;但那些小的房地產開發商呢?他們的下屬物業公司還會那么規矩嗎?如果關注這個行當,就會發現,發生問題的小區大多與房地產開發公司有千絲萬縷的關系。我們不能因為一個萬科物業的優秀而忽略了數萬個房企下屬物業的弊病。

  最后一個條件就是人才,資質管理辦法中規定的是持有證書的人才。持有證書的人就一定是符合市場要求、能夠創造出業主所需求的服務人才么?我想每個人心中都有自己的答案。如果證書真能代表人才,那中國的教育制度便完美無缺。

  由上可知,資質管理其實就是懶政思維的表現,用資質方面的管理處罰,替代實質損害市場公平公正的行為的處理。一個企業做了損害業主、損害行業的事情,就降資質、罰款,然后萬事大吉,至于業主的損失,行業的損失,以及發展前景、美好未來等等,就沒有人去關心了。

  英、美、新加坡、香港等物業管理發展較先進的國家和地區,均沒有物業管理企業的牌照或資質制度,只要工商登記既可從事物業管理業務。當然,有眾多的法規法律及行業自律規范等,約束著這些企業的行為;也有眾多法規制度保障推進行業的健康發展。雖然沒有資質管理,但這些國家和地區并沒有頻繁發生業主向物業公司維權的事件。其根本原因就在于政府實實在在地落實了自己的職責。

  當然,資質管理并不是當前物業管理一些亂象的根源,或者說一定程度上起到了遏制亂象的積極因素。但也不可否認的是,資質管理抹殺了市場配置資源的機制,特別是在當前的市場環境下,資質管理的好處,已經遠遠低于其對市場發展帶來的阻力。

  好了我們回歸到物業企業上,來分析中國的物業管理為什么要取消資質,中國物業的未來是什么樣?

  一、為什么要取消資質?

  我認為一方面是資質和企業能力不成等號,有資質不代表會做物業,二是資質要求的標準能達到要求的極少,形成弄虛作假成風,代辦資質的中介受益,導致群里尋租。三是資質標準和物業企業的服務標準有錯位現象,一級資質的企業也可能做著三級的服務標準,三級也可能做著一級資質的服務標準。四是市場發展的規律到了市場放開的時候了,猶如電腦公司、餐飲公司、賓館經營一樣,完全市場化,自由品質競爭,優勝略汰,相關行業管理部門做好管控即可,如:餐飲有衛生局把控衛生,賓館有派出所要求身份證登記等,這些行業都不需要資質。那么我們物業企業也一樣,不需要資質,按照行業服務標準規范做好就行,如酒店、景區評星級一樣,做的好壞大家一眼就可出來了。

  二、取消資質后物業企業如何規范?

  那么關鍵問題來了,取消資質之后物業服務企業如何規范呢?根據前面的例子,我們就不難看出,資質取消后,不是沒人管了,而是管得更嚴了,物業管理水平更透明化了,通過制定物業標準規范,如星級賓館一樣,做的好壞、檔次、標準、價位很容易被識別出來。那么一級資質的企業就如達到星級標準的酒店,根據你的軟硬件再決定你的星級級別。原來二、三級的物業企業就猶如現在的快捷酒店,通過裝修檔次、服務和品牌決定住宿價格,同樣物業服務企業通過你的管理水平、服務水平、業主滿意度決定你的企業價值。

  三、未來的物業管理是什么樣子?

  面對國家政策的出臺,大家都在想象物業管理的未來是什么樣子?其實現在就已經很清晰,一是好的物業服務企業正在蒸蒸日上,二是服務質量差甚至不作為的物業企業問題一直不斷,這就是政策出臺的關鍵,優勝劣汰,市場決定,行業自律。所以說未來的物業管理就如今日的賓館酒店,靠自己的起初定位、管理、服務、價值決定你的生命力,同時真正的市場化、酬金制和業主自治的時代到來了。

  四、如何使物業企業充滿活力?

  其實政府出臺這些政策的關鍵不外乎最后我要談的,就是如何讓物業企業充滿活力,充滿正能量,充滿競爭力,不會干物業的,不認真干物業的,最終會被淘汰掉。

  本次取消事項,從內容看多數涉及企業生產經營、個人就業創業,取消這些事項有利于為企業和群眾松綁減負,釋放市場活力。從實施面看,量大面廣,與老百姓直接相關,取消這些事項有利于地方簡政放權,方便老百姓辦事。國家工商總局新聞發言人于法昌說,“放、管、服”中第一步是放,第二步是管,第三步是服。“服”一是服務的服,為企業提供便利化的服務,二是扶持的扶。當前小微企業發展過程中,還存在一些實際困難,所以工商等有關部門要為小微企業發展營造更好的生存空間。

  站在圈外看圈內,短時間行業還不會有太大變化,隨著住建部的行業標準規規范的出臺,物業服務的等級差別會有明顯區別,資質沒了,但等級來了,就像你住的酒店沒有評星,但你的服務在客戶心中有星,你的企業雖然不是一級資質,但你的服務在業主心中有桿秤。

  總之,踏踏實實做物業,兢兢業業干工作,認認真真做服務,一心一意為業主,這是你的物業充滿活力,占領市場的基本功,否則出局比過去更快。

鄂公網安備 42030202000160號

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